Velazquez de Soto

El Supremo refuerza el derecho de retracto frente a ventas conjuntas incompletas

Articulo de Antonio Velázquez para Legal Today

https://www.legaltoday.com/practica-juridica/derecho-civil/civil/el-supremo-refuerza-el-derecho-de-retracto-frente-a-ventas-conjuntas-incompletas-2025-01-20

El Tribunal Supremo, en su sentencia núm. 1597/2024 de 28 de noviembre, aborda un aspecto controvertido del derecho de retracto arrendaticio urbano regulado en el artículo 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU). La resolución establece que no opera la exclusión del derecho de tanteo y retracto cuando no se acredita la transmisión de la totalidad de las fincas que conforman el inmueble en el que se encuentran las viviendas arrendadas.

Antecedentes

En el litigio, los arrendatarios de varias viviendas situadas en un edificio de Madrid ejercitaron el derecho de retracto frente a una Sociedad Limitada, que había adquirido, junto con otras propiedades, las viviendas objeto de arrendamiento. La demandada alegó que no procedía el retracto debido a la exclusión prevista en el artículo 25.7 LAU para supuestos de «venta conjunta». Tras una sentencia inicial desfavorable para los arrendatarios en primera instancia, la Audiencia Provincial revocó dicha decisión, declarando procedente el ejercicio del retracto. El Tribunal Supremo, en casación, confirmó la postura de la Audiencia Provincial.

Cuestión jurídica

El artículo 25.7 LAU excluye los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se vende conjuntamente con el resto de viviendas o locales del mismo inmueble propiedad del arrendador. Por ejemplo, si un propietario transmite en una sola operación todas las viviendas y locales comerciales de un edificio a un mismo comprador, esta situación se consideraría una «venta conjunta» bajo los términos del artículo. El Tribunal Supremo aclaró que esta excepción solo se aplica cuando se demuestra de forma concluyente que todas las unidades inmobiliarias del edificio han sido transmitidas en su totalidad, afirmando que: «La venta conjunta prevista en el art. 25.7 LAU requiere que se transmita la totalidad de las fincas o unidades inmobiliarias del inmueble, sin que quede excluida ninguna de ellas». En el caso enjuiciado, se demostró que no se habían incluido todas las fincas mediante la revisión de la escritura de compraventa, en la cual se indicaba expresamente: «No fueron objeto de la transmisión cuarenta y cuatro plazas de garaje del inmueble». Este hecho evidenció que no se cumplía el requisito de transmisión íntegra, desactivando así la aplicación de la exclusión legal. Este hecho evidenció que no se cumplía el requisito de transmisión íntegra, desactivando así la aplicación de la exclusión legal.

Fundamentos de Derecho

El Tribunal Supremo confirmó que el retracto constituye una limitación legal al derecho de propiedad y una excepción a la fe pública registral. Además, reiteró que la «venta conjunta» prevista en el artículo 25.7 LAU debe implicar la transmisión de la totalidad de las unidades inmobiliarias del edificio. De lo contrario, prevalecen los derechos de adquisición preferente del arrendatario, siempre que se cumplan los requisitos de independencia física y jurídica de las viviendas arrendadas, como la existencia de accesos propios, instalaciones individuales y la posibilidad de identificarlas como unidades registrales separadas.

La sentencia subraya que el propósito de la normativa es evitar simulaciones destinadas a eludir los derechos de los arrendatarios, destacando que: «El propósito del art. 25.7 LAU es asegurar que las ventas conjuntas no se utilicen como un mecanismo para desvirtuar los derechos de adquisición preferente protegidos por la legislación».

Relevancia jurisprudencial

Esta resolución marca un hito en la interpretación del artículo 25.7 LAU, al consolidar el criterio de que la exclusión del derecho de retracto requiere la transmisión de la totalidad del inmueble. Asimismo, refuerza la protección de los arrendatarios frente a prácticas que intenten limitar sus derechos de adquisición preferente mediante mecanismos de venta conjunta incompleta.

Relevancia práctica

La sentencia tiene implicaciones significativas tanto para los arrendatarios como para los operadores del mercado inmobiliario. Para los arrendatarios, garantiza un marco legal más robusto para el ejercicio de sus derechos de tanteo y retracto. Para los inversores y propietarios, subraya la necesidad de planificar cuidadosamente las operaciones de compraventa de inmuebles con unidades arrendadas, asegurando el cumplimiento de los requisitos legales para evitar litigios.

Conclusión

El Tribunal Supremo, en su sentencia núm. 1597/2024, refuerza la importancia de una interpretación estricta del artículo 25.7 LAU, destacando que la exclusión del derecho de retracto sólo procede si se cumplen todos los requisitos exigidos. Este fallo no solo aclara el alcance del derecho de adquisición preferente, sino que también contribuye a fortalecer la seguridad jurídica en el ámbito de los arrendamientos urbanos. Su impacto trasciende el caso concreto, proporcionando una guía clara para la aplicación de esta figura jurídica en futuras controversias.

Ir al contenido